مسکن یک طبقه ای یا ویلایی به دلیل امکان ساخت تدریجی آن، سرعت ساخت و ساز آن قابل مقایسه با چندطبقه ای نیست و میتواند ضامن تحقق وعده ساخت چهار میلیون مسکن باشد.
در حالی که درباره انتظار خانه‌دار شدن در ایران، طی سال‌های گذشته تا کنون، نقل‌قول‌های فراوانی از ۲۰۰ سال تا ۱۷۸ سال، ۱۳۵ سال ،۱۰۰ سال، ۷۴ سال، ۶۶ سال، ۳۶ سال، ۲۰ سال و نظایر آن، توسط وزیر، شهردار، نماینده مجلس و کارشناسان مختلف مطرح شده و با وجود تنگناهای اقتصادی بسیاری از خانوارها، خصوصاً متقاضیان خانه اولی، شاید سخن گفتن از «خانه ویلایی یک‌طبقه» در قالب «مسکن تدریجی»، یک رؤیا یا حتی شوخی تلقی شود اما این موضوع، یک واقعیت است. خانه ویلایی یک‌طبقه و ساخت مسکن با تراکم پایین در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اکنون یکی از برنامه‌های حمایتی و اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است.
تجربیات ناخوشایند بلندمرتبه‌سازی
انبوه‌سازی و احداث ساختمان‌های مسکونی بلندمرتبه و با تراکم بالا، با وجود برخی مزیت‌ها، تجربیات ناخوشایندی به دنبال داشته است. تأخیر یا مدت زمان طولانی ساخت و اصطلاحاً خوابیدن پروژه‌های چندساله، کلاهبرداری در تحویل مسکن متقاضیان که منجر به اعتراضات حقوقی فراوان و صف‌های طویل دادگاه‌ها شده، کیفیت بعضاً پایین ساخت‌وسازها با تجهیزات ساختمانی نامرغوب برای سودآوری بیشتر، کمبود یا نبود امکانات رفاهی، آموزشی و تفریحی لازم در اطراف آپارتمان‌های مسکونی چندطبقه خصوصاً در پروژه‌های مسکن مهر، موجب شد طرح خانه‌های ویلایی یک‌طبقه به طور جدی در دستورکار دولت سیزدهم قرار گیرد.
همچنین وعده رئیس‌جمهوری درباره ساخت سالانه یک میلیون مسکن و چهار میلیون مسکن طی چهار سال، وزارت راه و شهرسازی را به ارائه راهکارهای کارآمد، اجرایی و تسهیل‌کننده، برای تحقق این قول و مطالبه جدی مردم، در جهت سرعت و کیفیت بهره‌برداری از مسکن واداشت. اکنون پرسش این است: در شرایطی که حتی تأمین هزینه اجاره‌نشینی، به دشواری صورت می‌گیرد، طرح مسکن تدریجی به صورت ویلایی و یک‌طبقه، چگونه رؤیای صاحبخانه شدن مستأجران را به واقعیت تبدیل می‌کند؟
تجربه خوشایند خانه ویلایی یک‌طبقه
وزیر راه و شهرسازی، خردادماه امسال، به برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه ویلایی، در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اشاره و تصریح کرد در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلندمرتبه‌سازی برویم. رستم قاسمی، اوایل آبان‌ماه امسال نیز از واگذاری زمین‌هایی برای ساخت خانه‌های تک‌واحدی در ۹۰۰ شهر در آینده خبر داد و اعلام کرد تا کنون در مجموع ۱.۵ میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شده است. به گفته وی، قرار است زمین‌های ۲۰۰ تا ۲۵۰ متری، به همراه وام و دیگر خدمات برای ساخت منزل به مردم ارائه شود و اگر کسی پول برای ساخت مسکن ندارد، به صورت تدریجی آن را بسازد.
همچنین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی، اواخر مهرماه امسال، از اجرای برنامه مسکن تدریجی برای دهک‌های هدف جامعه و واگذاری زمین ویلایی، در ۱۲ شهر جدید برای ساخت مسکن به مردم خبر داد. بر این اساس، بینالود، ایوانکی، عالی‌شهر، رامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر، برخی از شهرهای جدید هستند که در آنها، زمین ویلایی برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار داده می‌شود.
به گفته جعفری، ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که زمین کافی وجود دارد، از برنامه‌های اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است. او با اشاره به ساخت مسکن تدریجی در این اراضی اعلام کرده، متقاضیانی که توان اقتصادی نسبی دارند، می‌توانند ابتدا مثلاً واحد ۶۰ متری بسازند و به مرور آن را به ۸۰ متر، ۱۰۰ متر و بیشتر توسعه دهند. در این زمینه، شرکت عمران شهرهای جدید و بانک مسکن، برای تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، تعامل خوبی دارند.
«شهر جدید امیرکبیر که به صورت یک طبقه‌ای در استان مرکزی ساخته شده است»
چالش تأمین زمین نداریم!
به گفته کارشناسان، کاهش شدید ساخت مسکن و تأخیر در تحویل، از چالش‌های عمده در این حوزه به شمار می‌رود. طی یک دهه گذشته تا کنون، بازار ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت زمین، مصالح، تورم و… با رکود فزاینده مواجه بوده است. در مجموع، قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی، دو متغیر اصلی ساخت مسکن هستند. گزارش‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود ۷۰ درصد یا بیش از دوسوم بودجه، صرف خرید زمین و حدود ۳۰ درصد یا یک‌سوم صرف خرید نهاده‌های ساختمانی می‌شود.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می‌دهد زمین بیشتر از ۳۰ برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی نیز ۱۱ برابر شده است. در این میان، تأمین زمین، منابع مالی با حمایت بانک‌ها و حتی همکاری شهرداری‌ها در صدور پروانه ساخت، از چالش‌های اساسی برای تأخیر روند ساخت‌وساز محسوب می‌شوند. طبق برآوردها، تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به صورت ویلایی یک‌طبقه، حداقل به ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد که تا اواخر بهار امسال، فقط ۳۰ درصد آن تأمین شده است. تبعات کندی در احداث مسکن، موجب افزایش قیمت ساخت در طول چندین سال، به دلیل بالا رفتن نرخ مصالح و تورم عمومی می‌شود.
در این زمینه، هرچند بهانه مخالفانِ ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه و موافقان انبوه‌سازی و تراکم، غالباً محدودیت زمین است اما واقعیت، چیز دیگری است. محدودیت زمین در کشور ما، با این وسعت و تنوع آب‌وهوا در بسیاری از شهرها معنادار نیست و طبق نظر کارشناسان، توسعه افقی شهرها و روستاها به‌ویژه در مناطق کم‌تراکم جمعیتی، کاملاً میسر است.
در همین زمینه، طبق گفته وزیر راه و شهرسازی، در بم، به دلیل نبود مشکل زمین، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین داده شده است. همچنین در استان یزد به عنوان پایلوت اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی، قطعات زمین ۲۴۰ و ۲۵۰ متری لحاظ شده است. به گفته احسان خواجه‌رضایی، مدیرکل راه و شهرسازی استان یزد، در این طرح، تحویل واحدهای مسکونی نیمه‌ساز به متقاضیان و تکمیل آن، متناسب با آورده و توان آنها مدنظر قرار گرفته است.
این اظهارات نشان می‌دهد چالش تأمین زمین، قابل حل است و راهکار ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در قالب مسکن تدریجی، حتی برای کسانی که فعلاً شرایط اقتصادی مناسبی ندارند، یک فرصت و موقعیت ویژه است. البته این امر، مشروط به شتاب بیشتر وزارت راه و شهرسازی در تحقق ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم در زمینه تأمین زمین است.
سرعت بهره‌بردار ی، مزیت مسکن ویلایی
تأخیر ۱۱ ساله در واگذاری واحدهای فاز ۱۱ پردیس، عدم تحویل واحدهای مسکن مهر پرند بعد از شش سال تأخیر و پروژه‌های متعدد بلندمرتبه‌سازی در دیگر نقاط کشور، تنها گوشه‌ای از معضلات پیشبرد پروژه‌های مسکن است. در مقابل، تجربه موفق پیاده‌سازی واحدهای یک‌طبقه مسکن مهر در شهر تفت در استان یزد، کلیدزنی ۷ هزار واحد یک‌طبقه و برنامه‌ریزی برای ساخت ۴۰ هزار واحد در کل این استان و نیز احداث ۱۲۵۰ خانه ویلایی یک‌طبقه در قالب طرح نهضت ملی مسکن در شهر جدید امیرکبیر (نزدیک اراک) در آینده، بخشی از اتفاقات امیدبخش این طرح ساخت‌وساز در کشور است.
با این توصیف، حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره‌برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش‌برنده است. سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک‌طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی‌های ساخت‌وساز، از مهم‌ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است. در همین زمینه، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید که استفاده از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز مسکن را یکی از ویژگی‌های این مجموعه عنوان کرده، معتقد است سرعت اجرای پروژه‌ها، قابل قبول است و همین امر موجب شده در سایر پروژه‌های مشارکتی از توان شرکت سرمایه‌گذاری مسکن استفاده شود.
پیش‌شرط تحقق وعده مسکن چهار میلیونی
اکنون که معاون اول رئیس جمهوری در جلسه ۲۲ آبان‌ماه به وزارت راه و شهرسازی مأموریت داده که در ۹۰۰ شهر، اراضی را با هزینه صفر به صورت اجاره ۹۹ ساله برای ساخت مسکن به مردم (با اولویت اساتید دانشگاهی فاقد مسکن) اختصاص دهد و از آنجا که ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه، به دلیل مزیت سرعت در بهره‌برداری، به تدریج روی ریل قرار می‌گیرد، برای پرهیز از تجربیات ناموفق گذشته، همراهی سایر ارکان دولت، مانند بانک‌های کشور در اعطای تسهیلات موردنیاز، فراتر از بوروکراسی‌های پیچیده و شرایط سختگیرانه وام‌دهی، ضروری است.
هرچند مقرر شده بانک‌های عامل که به تعهدات‌شان در قبال قانون جهش مسکن عمل نکنند، جریمه شوند اما این جریمه، مانع اتخاذ ترفندهای فرار از اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها، موجب تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی و مهم‌تر از همه، برای متقاضیان مسکن، خانه ویلایی یک‌طبقه نمی‌شود: الوعده وفا!